Co je pro prodej nejdůležitější? Správný odhad ceny nemovitosti.

V minulém příspěvku jsem se zabýval rolí makléře při prohlídce nemovitosti. Dnes bych se chtěl zaměřit na snad vůbec nejdůležitější věc při prodeji nemovitosti – a sice na stanovení správné ceny nemovitosti.

Jak tedy cenu nemovitosti správně určit? Na co si dát pozor? Čeho se vyvarovat?

Většina těch, kdo prodávají nemovitost, si v první fázi myslí, že to zvládnou sami. Proč také ne? Podívám se na inzeráty v okolí, odhadnu stav nemovitosti a cenu snadno určím… Proč tohle nefunguje? Protože do inzerátu lze zadat jakoukoli cenu – i značně přemrštěnou – a jakou máte jistotu, že dotyčný nemovitost za udanou cenu skutečně prodal? Žádnou. Z toho plyne, že tato metoda je mimořádně nespolehlivá.

Teď si říkáte, no a co, pokud bude cena trochu vyšší, vždy ji mohu po nějakém čase snížit. To skutečně můžete, ale realitní trh má své zákonitosti. Pokud po – dejme tomu dvou-třech týdnech, kdy je nemovitost v nabídce, snížíte cenu, ti, kdo inzeráty sledují si toho všimnou. Řeknou si „aha, tam bude asi nějaký háček, že musí s cenou dolu“ – a hodnota a zájem o nemovitost se rázem sníží. Další skupina bude vyčkávat, zda nejdojde k dalšímu snížení. Navíc – nikdo nemá zájem o „ležáky“.

Jiná častá chyba při určování ceny nemovitosti je metoda nákladová. Spočítáte si, za kolik jste nemovitost koupili, jaké jste kde zaplatili poplatky, co jste do nemovitosti investovali, případně přidáte malý zisk – a hle, ta správná cena je na světě. Ale opět, takto to opravdu nefunguje. Pro nového majitele nemusí být Vaše investice zajímavá – protože by to sám udělal úplně jinak. A pozor, cenu nemovitosti určuje trh, nikoli zbožná přání.

Možná jste slyšeli o cenových mapách. Ano, opravdu existují. Určují cenový průměr nemovitostí v dané oblasti. To se zdá být jako dobrý start, ale opět pozor! Neberou v potaz stav nemovitosti, podlaží, výtah, orientaci oken a podobně. Tyto zdánlivé detaily však mohou zásadní mírou ovlivnit cenu nemovitosti – která rodina s dětmi by chtěla bydlet ve čtvrtém patře bez výtahu?

A co tu ještě máme? Certifikované odhadce nemovitostí. Můžete si je najmout. Ale vězte, že i to má svá úskalí. Jisté je, že odhadce odhaduje cenu, ale nemovitosti neprodává – nemá proto důvod snažit se Vás napálit a „vnutit“ Vám předraženou nabídku, aby sám získal vyšší provizi. Má odbornou kvalifikaci, vyzná se v právních předpisech i ve stavebnictví – prostě odborník. Na druhou stranu ale není v denním kontaktu s kupujícími, nemůže zachytit rychle se měnící nálady na realitním trhu a také nemá okamžitou zpětnou vazbu na dění v realitním trhu. Z toho vyplývá, že jím stanovená cena nemusí být tak přesná, jak by se mohlo na první pohled zdát.

Pokud máte v úmyslu investovat do poradenství při prodeji nemovitosti, skutečně nejlepší cestou je nezávazná konzultace se zkušeným makléřem. Ideální je, když získáte doporučení na někoho spolehlivého nebo si alespoň ověříte reference. Sami během konzultace zjistíte, zda se jedná o někoho, v koho byste mohli vložit svou důvěru a na základě toho můžete podniknout další kroky. Neunáhlujte se, nechte si vše projít v klidu hlavou. Realitní makléř – profesionál je někdo, kdo s realitami pracuje na denní bázi, zná dobře „svou“ oblast, dokáže pro Vás nejen zpracovat skutečně fundovanou analýzu trhu, ale dokáže pro Vás připravit i veškerou prezentaci nemovitosti a obstará i veškerou administrativu – dle Vašeho přání. Není tedy nejsnazší svěřit se do rukou důvěryhodného profesionála hned, než jít cestou pokusů a omylů, ztratit různé výhody, když se nemovitost  uvádí na trh a zkomplikovat tak prodej? Samozřejmně nikdo neodhadne cenu nemovitosti na 100% přesně, ale zkušený makléř ví jak na to a jakým způsobem s cenou pracovat.

Pamatujte, makléř profesionál má stejný zájem jako Vy – prodat rychle a za co nejvyšší cenu.